宅基地使用权流转法律问题研究

【摘要】三农的核心问题是农村土地问题。农业的发展、农村的稳定以及农民权益的保障等问题都围绕农村土地展开。农民土地权利中,宅基地使用权是一项重要的权利,本文将宅基地使用权流转问题作为研究内容。第一部分主要分析了我国现行宅基地使用权制度的变迁,现行宅基地使用权制度存在的问题,宅基地使用权流转制度面临的困境。新中国建立后,我国进行社会主义改造,没收地主的土地分给农民耕种,建立了农民的土地私有制。在人民公社化运动过程中,农村土地逐渐变为集体所有,农村宅基地所有权归集体,使用权归农户。该制度沿用至今,产生了很多问题,如宅基地超建、空置现象严重,宅基地使用权权能单一等,有必要构建我国的宅基地使用权流转制度。第二部分对宅基地使用权流转的试点进行了实证分析,选取了三个范例,分别介绍了三个地方在宅基地使用权流转中的主要做法,并逐一做了简要评析。天津综合开发模式中,农民获得了补偿款和安置房,社会保障问题得到解决,但容易造成土地使用权垄断。天津宅基地换房模式由政府主导进行,相对比较有序,但农民参与权没有得到保障。深圳宅基地入股模式运行较好,农民达到了长远的发展保障,但是由于深圳的特殊情况,在全国推广较为困难。由通过对宅基地使用权流转试点的讨论,本文认为,实践中的宅基地使用权流转存在诸如利益分配失衡、农民参与程度不高,农民住房保障权利不够及农民发展权受限等不足之处。这些不足的存在,事实上可能成为弱势群体土地权利人之合法权益的最大障碍。第三部分着重讨论了如何让宅基地使用权流转更合法、更合理运作的问题。在总结各试点经验教训的基础上,重点分析了宅基地置换房产的法律规制,即在尊重宅基地使用权人自愿处分其权利的基础上,要求其处分行为必须纳入国家适度干预的框架之中。本文认为,在宅基地置换房产的法律规制,至少应该包括以下几方面的内容：一是基本原则,即自愿原则、国家适度干预原则和农民利益保护原则。宅基地使用权流转必须坚持当事人自愿原则和国家适度干预原则相结合,而非使用权人的绝对意志自由。由于农民的弱势地位,在宅基地使用权流转过程中,必须对农民的利益给与着重保护,才能维护社会公平正义。二是前提设置,即允许宅基地使用权流转,其权属必须明晰,包括权利主体及权利客体。为保障权属明晰,必须建立宅基地使用权登记生效制度。目前我国已有多地开展宅基地使用权确权工作,进展顺利,但实施过程中仍存在部分问题,需要及时加以纠正。三是配套制度,包括宅基地地价管理制度,宅基地使用权流转中介机构,建立宅基地整理与储备制度,完善农村社会保障制度。虽然配套制度,并非耕地流失的直接原因,但是,基于宅基地使用权流转可能带来的潜在利润,也可能诱使大量耕地转化为建设用地,因此对于宅基地使用权流转的法律规则而言,必须充分认识到这一点。四是是利益分配,即对于宅基地使用权流转之利益分配,首先应明确参与利益分配的主体；其次应建立一种体现社会正义的利益分配机制,应对弱势主体进行倾斜性分配。
【作者】王菲菲；
【导师】汪莉；
【作者基本信息】安徽大学，经济法，2014，硕士
【关键词】宅基地使用权；流转；制度；

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