私募股权投资基金在我国房地产领域的投资策略研究

【摘要】近年来,随着房价的快速飙升,中央政府出台了一系列的宏观调控政策规范和引导房地产行业健康发展,这些调控政策在一定程度上限制了房地产企业的资金来源；加之目前我国房地产企业面临融资渠道相对单一、过度依赖银行贷款、上市难、海外融资受限等困境,房地产行业迫切需要一种新的融资渠道来获得资金供给。在此背景下房地产私募股权投资基金的发展成为了一种必然；与此同时,由于房地产私募股权投资基金在投融资过程中存在多方利益主体之间的相互博弈,而目前关于这一方面的相关研究较少。基于这一背景下,本文运用博弈论和案例分析等相关研究工具,针对私募股权投资基金在我国房地产领域的投资进行了研究。首先,本文简要介绍了文章的研究背景、研究意义及研究方法等；并在简要概述私募股权投资基金相关概念以及相关研究理论的基础上,梳理了国内外关于私募股权投资基金以及房地产私募股权投资基金的相关研究成果；然后在此基础上,通过构建投资者与房地产私募股权投资基金公司之间基于激励约束机制的博弈模型,以及房地产私募股权投资基金公司和被投资房地产企业基于激励约束机制、再投资与资本退出选择、退出方式选择等方面的博弈模型进行理论探索；并结合私募股权投资基金在我国房地产领域的投资现状以及相关投融资案例进行进一步分析和说明；最后针对目前私募股权投资基金在我国房地产领域发展的可能性和不足提出了本文的政策建议。结论如下：(1)研究发现,在信息不对称的情况下,投资者应在充分了解房地产私募股权投资基金管理者风险偏好的基础上,降低其固定收入比例,合理设计激励系数,并加大房地产私募股权投资基金管理者的投资控制权,从而激励其更加努力的实现投资管理,创造出更多的资本增值。(2)房地产私募股权投资基金公司所持有的股权份额与被投资房地产企业企业家的努力程度成反比关系,房地产私募股权投资基金公司可以逐渐减少所持有的股份份额,以增加被投资房地产企业企业家的股权控制权,从而激励被投资房地产企业企业家更加努力的进行经营管理,实现项目价值。(3)私募股权投资基金公司在与被投资房地产企业订立契约的过程中应合理设计违约限制性条款等,以约束被投资房地产企业的违约行为。此外,基于对违约成本、退出成本、退出收益等方面的预估,被投资房地产企业可以结合自身利益选择违约或守约,而房地产私募股权投资基金公司也可以根据对被投资房地产企业的行为的预估做出再投资或资本退出的抉择。(4)房地产私募股权投资基金的退出方式选择过程只是博弈双方效用的重新分配,无论选择哪种退出方式所产生的社会总效用是相同的,所以理论上房地产私募股权投资基金公司和被投资的房地产企业都可以通过对被投资企业业绩指标的预估做出最优的退出选择。
【作者】钟菲；
【导师】潘文安；
【作者基本信息】浙江工商大学，技术经济及管理，2014，硕士
【副题名】基于博弈论的视角
【关键词】私募股权投资基金(PE)；房地产；博弈分析；激励机制；退出机制；

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