广东国际光电采购中心项目投资效益研究

【摘要】近年来，政府相继推出了“国八条”、“国六条”、“国十条”等房地产调控政策，旨在防止房地产投资过热、平抑房价、调整住房供应结构。这一系列的房产调控政策主要是通过抑制购买需求加上银行信贷的紧缩达到调控的目的，调控力度不断加大使房地产住宅地产的开发变得门槛变高，难度加大。在这样的背景下，商业地产的开发成为房地产行业投资的新宠。商业地产项目，尤其是大型商业地产项目具有投资规模大、回报周期长的特点，盲目开发会给开发商和后期经营者带来极大的风险。项目的投资效益是房地产开发公司选择项目的一个重要参考依据，通过对商业地产项目进行投资效益分析对预估项目投资收益，降低项目开发实施过程中的风险，保障项目的顺利进行并取得利润最大化方面起着重要的作用。广东国际光电采购中心项目作为一个商业地产项目，有空港经济发展规划的支持和无法比拟的区位优势，但该项目投资金额大、建设周期长、不确定性因素多，因此在投资前进行投资效益分析是必要的。专业市场的开发运营除了地产因素，还有产业因素。本项目作为光电采购中心，除了对项目的地产属性进行研究外，还要进行光电产业研究，努力使光电产业的引入对项目成功运作形成有利保障。依据收益最大化理论、资金时间价值理论、风险管理理论、成本核算理论、项目生命周期理论，本文就广东国际光电采购中心项目的投资效益进行深入研究分析。本文首先介绍了投资效益研究的相关理论及项目投资效益研究的概念、作用和主要内容，同时对本文涉及的几个理论基础作了介绍。其次，本文从市场环境和定位方面对本项目的投资效益提供现实依据。市场环境主要从经济环境、地理环境、政策环境以及市场竞争环境方面加以展开，然后从业态、形象、功能、目标客户方面论述本项目的市场定位。然后，财务分析部分主要分析了项目销售、融资以及盈利情况，并从动态和静态两个方面探讨本项目的潜在效益以及项目中存在的不确定性，为项目的投资效益提供数据支撑，并提出优化方案。最后本文就项目开发中存在的包括政治风险、市场风险、管理风险等风险类别进行风险分类，通过风险预估提出潜在风险，并根据风险管理理论结合房地产项目开发的实际情况，深入分析，给出一些相应的应对措施。本文的研究成果有助于帮助企业明确市场策略，找准目标客户群体，了解项目的投资及收益情况，并且可以增强开发公司的风险防范意识，提高项目的安全保障力度，从而保障项目的顺利实施。根据现在的项目方案进行一系列财务测算，寻找投资效益最大化的改进方案。同时本研究也对本公司的其它商业地产项目的投资效益研究有一定的借鉴意义。
【作者】张金海；
【导师】李亚伯；
【作者基本信息】湖南大学，工商管理，2013，硕士
【关键词】房地产；光电；市场环境分析；项目定位；财务分析；风险管理；

【参考文献】
[1]李健,曹传荣.交通项目系统风险定量预测及管理[J].武汉理工大学学报(交通科学与工程版),2014,01:184-188.
[2]周副权.微型车驱动桥总成动态特性的模态综合技术研究[D].长安大学,车辆工程,2013,硕士.
[3]张淑芝.污渍在洗衣机中的洗涤特性研究[D].江南大学,应用化学,2012,硕士.
[4]芦苇.山东农村信用社改革的初步探索[D].山东大学,中国近现代史,2013,硕士.
[5]姜晶静.基于社区卫生服务机构的国家基本药物制度实施效果研究[D].上海交通大学,公共管理,2013,硕士.
[6]王秀华,刘振忠,郭伯忠,刘恩清.核反应堆压力容器大型动载包装件的焊接及其焊接变形的控制[J].一重技术.1997(02)
[7]苏柱程.切开复位、Salter骨盆截骨术治疗儿童发育性髋关节脱位的临床研究[D].广西医科大学,外科学（专业学位）,2013,硕士.
[8]王筱莹.托马斯·特朗斯特罗姆诗歌的神秘主题[D].西南大学,比较文学与世界文学,2013,硕士.
[9]段迎春.伦理道德及其社会控制[D].河北师范大学,马克思主义理论与思想政治教育,2004,硕士.
[10]张睿.小学数学体验学习研究[D].东北师范大学,教育,2012,硕士.
[11]孙俪源.ETL数据处理测试框架的研究与设计[D].中国地质大学（北京）,计算机科学与技术,2014,硕士.
[12]黄平,路中侃.川东石炭系气水分布及预测[J].石油地球物理勘探,1996,S2:95-100+151.
[13]袁溪泽.多点升降舞台的智能同步控制[D].太原科技大学,电力电子与电力传动,2013,硕士.
[14]吴鸿珠,余辉,吴飞飞,贺玲燕,傅莹莹.基层医院助产士分层级管理的实践[J].中国农村卫生事业管理,2014,03:323-326.
[15]王崇锦.我国农产品电子商务模式研究[D].华中师范大学,情报学,2013,硕士.
[16]宋中山.挖掘大型数据库中的Apriori算法及其改进[J].中南民族大学学报(自然科学版),2003,01:54-57.
[17]郑彦峰.城乡婴幼儿B族维生素营养状况及膳食营养素摄入情况分析[D].青岛大学,营养与食品卫生学,2013,硕士.
[18]杨菲.胃癌发生的高危因素及其与TNF-α的相关性研究[D].大连医科大学,肿瘤学,2012,硕士.
[19]李传峰.适用于QS-CDMA系统的低/零碰撞区跳频序列的研究[D].燕山大学,通信与信息系统,2014,硕士.
[20]何芬.建筑界面和表皮的材料视觉传达研究[D].湖南大学,建筑设计及其理论,2012,硕士.
[21]冯金辉.J2EE设计模式比较及应用实现研究[D].浙江大学,计算机应用,2004,硕士.
[22]张新昌.油茶粕蛋白的分离纯化及功能特性研究[D].中南林业科技大学,食品科学,2013,硕士.
[23]付秀杰.二级医院规范化管理研究[D].吉林大学,高级管理人员工商管理,2012,硕士.
[24]吕宏婷,贾庆明,伍水生,和佳媛,陕绍云.氨基在CO_2捕捉材料中的应用[J].化工新型材料,2015,03:216-218.
[25]段勇,崔宝侠,徐心和.进化强化学习及其在机器人路径跟踪中的应用[J].控制与决策,2009,04:532-536+541.
[26]严凯凯.江苏省生物学业水平测试试题分析与启示[D].南京师范大学,教师教育,2012,硕士.
[27]薛巧慧.生态矿业园区建设的法律制度研究[D].中国海洋大学,环境与资源保护法学,2014,硕士.
[28]纪环.四周LoHi对大学生运动员左心室功能及血浆ANP和ET的影响[D].北京体育大学,运动人体科学,2013,硕士.
[29]周慧.多源频率捷变信号DOA估计算法研究[D].哈尔滨工业大学,信息与通信工程,2014,硕士.
[30]邢晓红.长春市部分小学数学教师教育游戏应用现状调查与分析[D].东北师范大学,现代教育技术,2012,硕士.
[31]林诗庆.CEPA与粤港经济合作研究[D].华侨大学,企业管理,2004,硕士.
[32]马谊恒.商品化居住区环境景观空间的人性化尺度研究[D].天津大学,风景园林,2013,硕士.
[33]房昆昆.大容量风力发电并网变流器并联控制研究[D].北方工业大学,检测技术与自动化装置,2014,硕士.
[34]杨超.尼罗罗非鱼Sox家族生物信息学分析及Sox9α/b在性腺发育中的可能作用[D].西南大学,生物化学与分子生物学,2013,硕士.
[35]刘爱东.食用白酒对大鼠心脏ACE、ACE2表达的影响[D].遵义医学院,生理学,2012,硕士.
[36]杨卫平.湘鄂赣革命根据地加强党的建设及其经验研究[D].湖南师范大学,中共党史,2013,硕士.
[37]陈佩佩,白冰.内含圆柱域热源的非饱和土介质水热耦合作用的SPH数值模拟[J].岩土工程学报.
[38]李卫红.镁—钢无匙孔搅拌摩擦点焊接头结合机理研究[D].兰州理工大学,材料加工工程,2014,硕士.
[39]翟奕.体检人群LMNA 1908C/T基因多态性与2型糖尿病的关系[D].大连医科大学,内分泌及代谢疾病学,2012,硕士.
[40]赵秋宇,王焕菊,王奎甫.基于复信号处理的二进制频移键控实现方法[J].电力系统自动化,2008,02:84-87.
[41]默峰.程序化治疗幕上非丘脑型高血压性脑出血的前瞻性研究[D].河北医科大学,外科学（专业学位）,2014,硕士.
[42]李军.武钢第二炼钢厂转炉底吹控制系统[J].冶金自动化,1999,01:49-51.
[43]周庆华.面向电子商务的数据挖掘研究与实现[D].中国人民解放军国防科学技术大学,2002.
[44]董晓夏.庞克表业格纳瑞系列营销战略的制定与实施研究[D].东北大学,工商管理,2010,硕士.
[45]陈林锋.基于SimpliciTI的温室无线传感器网络节点及其通信技术的研究与实现[D].南京农业大学,农业电气化与自动化,2012,硕士.
[46]陈军,张虎权,王锦喜,王宏斌,陈方方,孟祥霞.AVO技术在碳酸盐岩缝洞型储层预测中的应用[J].石油地球物理勘探,2014,06:1191-1198+6-7.
[47]高泽宏.高压氧气管道施工技术研究[D].大连理工大学,材料工程（专业学位）,2013,硕士.
[48]李家连.抑制消减杂交法筛选中外猪种基因组差异研究[D].华中农业大学,动物遗传育种与繁殖,2001,硕士.
[49]徐志春,肖伟平,何宏.数据开采技术在反洗钱系统中的应用[J].湖南工程学院学报(自然科学版),2003,03:64-67.
[50]田悦.股东利润分配请求权及其实施研究[D].中国政法大学,法律,2013,硕士.