“春江花园业主委员会诉陆家嘴物业管理有限公司物业管理纠纷案”评析

【摘要】建筑物区分所有权，是住房商品化、建筑小区化、住宅高层化背景下的权利产物。当一栋建筑物同时拥有多个所有权人，其内部所有权结构的复杂化催生了专有权、共有权和成员权的权利分割。作为建筑物区分所有权的客体，如果说专有部分构成了区分所有建筑物的基础，那么共用部分则是联结各个专有部分的纽带。但区别于专有部分的明确性，供区分所有权人共同使用的共有部分具有复杂性。在司法实践中，涉及建筑物区分所有权共有部分收益产生的法律纠纷甚多，已经成为司法实务中的焦点问题之一。本文以“某业主委员会与某物业公司物业服务合同纠纷”一案为切入点，探讨了建筑物区分所有权共有部分的界定以及共有部分收益分配的基本规则，并就司法实践中引发争议的物业费与共有部分抵销的问题展开了细致的阐释，最后分析了建筑物区分所有权共有部分纠纷的诉讼主体问题，全文共分为四章：第一章为“案件事实、判决及争点”。本章阐释和分析了司法实践中发生的一起建筑物区分所有权共有部分的纠纷案，总结了围绕共有部分存在的三个关键性争议，即共有部分收益的界定和分配问题、共有部分收益的抵销问题以及业主委员会的诉讼主体资格问题。第二章为“建筑物区分所有权共有部分收益的分配”。本章首先探讨了共有部分的范围，认为应当从两个角度界定：其一，共有部分可分为全体或一部分区分所有权人共同所有与使用，即全部共有和部分共有；其二，共有部分可由法律直接规定，也可以由区分所有权人共同约定，即法定共有和约定共有。然后，本章探讨了共有部分收益的分配，并从业主与物业服务企业之间的收益分配和业主之间的收益分配两个方面展开论述。第三章为“建筑物区分所有权共有部分收益的抵销”。本章首先探讨了抵销权的行使条件，在此基础上，论证了以共有部分收益抵销物业费的合法性。然后，进一步明确该收益部分只能与全体业主的物业费抵销，但不能与个别业主的物业费抵销，除非物业服务合同中约定了物业费与共有部分收益抵销的具体方式。第四章为“建筑物区分所有权共有部分收益纠纷的诉讼主体”。本章详细描述了法律层面、司法解释层面、地方性法规层面关于建筑物区分所有权共有部分收益纠纷诉讼主体的相关规定，并展示了理论界关于该问题的主要观点，最后论证了建筑物区分所有权共有部分收益纠纷的诉讼主体的应然规则。
【作者】张亚卓；
【导师】蔡立东；
【作者基本信息】吉林大学，法律，2014，硕士
【关键词】建筑物区分所有权；共有权；收益分配；诉讼主体；

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