《上海市土地出让合同》批后监管制度完善研究

【摘要】上海作为全国最大的综合性工业城市和我国的经济、金融、贸易和航运中心，其土地资源整体价值的最大化是通过合理有效的配置、精细规范的管理和集约节约的利用的来实现的。而开发利用环节正是最能直观、全面反映土地资源配置效益的阶段，换言之，也就是土地的价值是通过利用来展现的。《上海市国有建设用地使用权出让合同》（以下简称“出让合同”），作为对具体地块开发利用规范、要求及指标的汇总，同时也对出让双方（即“出让人”和“受让人”）的权利义务关系进行了约定，可以说是一份保障土地合理合规开发利用，确保土地资源实现效益最大的法律文书。因此，对于出让合同的履行情况进行监管，及时发现并纠正用地过程中的违约行为，提高集约节约用地水平，是上海市土地管理工作中的一项重要立题。纵观全国，虽然各地对于出让合同批后监管的认识水平和重视程度正在不断提升，也提出了一定的措施和对策，但是该类措施大多都尚处于理论研究和概念形成阶段，真正付诸实践的较少。而上海在这一方面已从2008年起开始了实践，至今也积累了一定的经验和发展思路。笔者作为上海市级土地出让合同批后监管部门的工作人员，在本文中运用2年来在MPA课堂中所学习的一些管理理论和研究方法，对上海经过实践的出让合同批后监管方法进行总结和梳理，结合行政行为和组织运行、政府监督监管等理论，分析当前制度的实施效果和不足，并对其中问题的原因进行解析，同时借鉴其他领域合同监管工作的经验和成果，较为有针对性的提出了优化举措，即先从监管体系角度，梳理出需要进行有效监管，提高土地利用效率，就应该构成一个监管联合体，各司其职，形成监管合力，同时也对笔者供职的土地部门在监管中的职责进行了重点阐述，提出了拓展方向；再从监管制度本身进行补缺，对如何发挥监管效能，提高监管工作的实际功能，提出了较为切实可行的设想。以此希望对日后的出让合同批后监管工作有一定的实践参考意义。
【作者】姚礼豪；
【导师】赵连荣；尹厚俊；
【作者基本信息】中国地质大学（北京），公共管理，2014，硕士
【关键词】国有建设用地使用权；出让合同；合同监管；制度完善；

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