我国利率政策调整对房地产市场价格的影响研究

【摘要】房地产业是我国的支柱产业，房地产市场的健康发展对于我国经济的持续稳定发展和民生建设起到了至关重要的作用。国民经济的发展和人民生活水平的显著提高是改革开放给我国带来的最显著特征，而房地产业的迅猛发展更离不开它们作为强大的物质基础。从1998年至今，我国经济的飞速发展导致房价也快速攀升。我国政府为了遏制房价的过快增长，采取的以调整金融机构存、贷款基准利率为中心的措施，但并没有起到良好的效果，利率调控这一措施不能让民众满意。因此，本文旨在探讨利率政策的调整对房地产市场价格是否有影响并分析影响的效果，目的是希望能够在一定程度上帮助政府根据我国的具体情况，利用科学合理的利率政策对房价进行调控，并找到阻碍利率政策有效调控的原因；使消费者和投资者根据利率政策的变动提前预测房地产市场供求和价格的走势，最终制定出有利于自己行为的决策。通过理论和实证两个角度分析利率政策调整对房地产市场价格的影响成为本文的一条脉络主线。在理论方面的论述之前，首先根据我国国情进行两个方面内容的铺垫。一是对利率的基本概念及种类进行归纳概括，然后从我国的实际出发概述央行利率政策调整的历程；二是通过从1978年改革开放至今的房地产市场状况的分析，得出目前我国房地产市场的发展趋势。理论方面的论述包含三个方面的内容，首先通过一般商品均衡理论和价格理论中著名的蛛网理论分析房地产市场价格形成机制；其次是探究房地产市场的供给和需求分别受利率调整作用的影响，其中需求方面又分细为对自住型需求和投资型需求；又通过四象限模型分析利率调整对房地产市场价格的影响，得到的结论是短期利率调整对房地产市场价格产生同向的作用效果，而长期利率调整对房地产市场价格产生反向的作用效果；最后通过房地产市场商品属性、借贷成本属性、市场预期和资产组合角度分析利率调整对房地产市场价格的影响途径，结论为除从市场预期角度不能确定利率对房地产价格的影响趋势外，其他三个角度均能证明利率调整会使房地产市场价格朝着相反的方向变化。本文在实证分析中通过收集1998-2010年我国历次利率政策的变动数据和三组房屋价格指数，利用单位根检验法和建立ECM误差修正模型得出如下结论：基准利率数据与三组房屋价格指数数据均为一阶单整序列，并且每组基准利率与房屋价格指数分别存在长期协整关系。三年期、五年期存款基准利率、存款准备金率和再贴现率对我国房地产市场价格有反方向影响，而一年期存贷款基准利率、三年期和五年期贷款基准利率以及五年期以下和以上公积金住房贷款利率均对房价产生正向影响，说明利率变动对房地产市场价格影响的理论分析与我国房地产市场价格的实际走势有所出入，这也体现了我国利率传导机制的复杂性和我国房地产市场价格的波动性。回归方程的结果可以看出，我国房地产市场价格对利率调整的敏感程度较差，说明中央银行通过利率政策的调整来左右房地产市场价格走势，尽管会产生影响，但是影响效果不尽如人意。最后，本文根据以上的分析得出我国利率市场化改革不完善、利率传导机制不畅和房地产市场运行机制存在问题的结论，并提出如何通过利率政策调整来稳定我国房地产市场价格的建议，例如稳步推进利率市场化改革、畅通我国房地产市场的利率传导途径和对我国房地产运行机制进行调整等。
【作者】王梓；
【导师】张昌廷；
【作者基本信息】河北经贸大学，西方经济学，2014，硕士
【关键词】利率政策；房地产市场价格；ECM模型；

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