城市住房租金管理法律问题研究

【摘要】城市住房租金管理作为房地产管理的内容之一,指城市住房租赁管理部门代表公共利益,为实现“住有所居”的住房政策目标,按照一定的规则和程序,依法对城市规划区内国有土地上的私人租赁住房租金所进行的有组织的规划、协调、监督和规范的活动,以期维护市场经济秩序,保护承租人的合法权益,增进社会福利,从而取得良好的经济效益和社会效益。在我国市场经济占主导的今天,城市住房租金管理仍然有其存在的合理性。“住”的权利是人的一项基本权利,无论是从社会效益均衡、公民住宅权亦或是社会本位理论,保障作为弱势群体的承租方的权益,保障中低收入阶层的居住权都是政府不可推卸的责任。而在我国当前购房压力和城市化的社会背景下,越来越多在城市学习、工作和生活的居民的“可支付的、合理适宜的居住空间”的住房需求转向住房租赁市场。作为是房地产管理的一个重要组成部分,房租管理对于促进住房租赁市场发展、维护住房买卖市场秩序以及完善社会保障意义重大。因此政府对城市住房租金进行管理是保障大城市中低阶层“住”的权利,促进社会效益均衡的一个值得采行的方式。关于租金管理,国外诸多国家和地区都已经作出尝试并且在不断修订中肯定此项制度的作用。我国的实际是,受一系列因素的影响,我国目前关于住房租赁的法律过于笼统,更别说涉及房屋租金的法律规范,而在制度层面,更是一片空白。由此带来的社会问题不容小觑。鉴于此,本文以“城市住房租金管理法律问题研究”为选题,试图在吸取国外房租管制的相关法律制度经验的基础上,基于分析我国城市住房租金管理的现状及带来的问题,就如何构建我国城市住房租金管理法律制度提出自己的初浅的见解。全文以城市住房租金管理为核心,共分为四个部分：第一部分,主要阐释了城市住房租金管理的概念和内涵、理论依据及现实意义。城市住房租金管理是政府对经济的依法干预行为。尽管经济学家强调市场经济中效率的重要性,但对城市住房租金管理是在衡量社会方方面面的因素下达到社会经济效益均衡的不得已的选择。同时,这一制度对承租方“居住权”的保护,不仅恰如其分的践行了社会本位理念,也是十分符合弱者权利保护内涵的举措。另外,城市住房租金管理对于促进住房租赁市场发展、维护住房买卖市场秩序以及完善社会保障制度意义重大。第二部分,主要论述了国外住房租金管理的相关制度及借鉴。在此部分,介绍了纽约、德国及印度的住房租金管制制度。在对三个国家和地区的住房租金管制制度进行考察与分析的基础上,确定正确对待城市住房租金的态度以及相关值得借鉴的经验措施,以支撑我国城市住房租金管理制度的构建。第三部分,主要是针对我国城市住房租金管理的现状进行分析,包括对我国城市住房租赁租金管理的立法状况及内容、制度现状及问题的分析,并探讨现状产生之原因。我国关于城市住房租金管理的立法上较为明确态度体现在2011年的《商品房租赁管理办法》及其配套的地方性住房租赁管理办法中。但立法层面上基本为原则性规定,缺乏可操作性；在制度层面虽然都有进行制度构建的势态,实际却是一片空白。立法与制度空白对承租方、住房市场、政府支出及社会稳定等社会各个层面都会带来不可忽视的不利影响。第四部分是本文的核心内容,主要是尝试性的构建了我国城市住房租金管理制度。我国的城市住房租金管理制度主要涵盖城市住房租金管理的主体、管理的内容以及管理的程序及责任四个方面。首先要明确城市住房租金管理的主体的组织设置及管理的职能、职责。其次对城市住房租金管理的内容以及管理的有关措施在借鉴的基础上进行探索性的规定。再次对城市住房租金管理的相关程序进行较为明确的界定以保障法律的程序公正,最终实现实质公平。最后通过设置多层次的责任机制以保障整个住房租金管理制度的有效实施。
【作者】冯柳；
【导师】李寿廷；
【作者基本信息】华中师范大学，法律，2014，硕士
【关键词】城市住房；租金管理；制度构建；

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