城市轨道交通对住宅价格的影响研究

【摘要】城市轨道交通（UrbanRapidRailTransit，URRT）以其大运量、低能耗、准点率高等运行特性，能有效解决高密度开发城市的居民出行需求，受到全球范围内人口密集大城市的青睐。2000年以来，我国城市轨道交通线网规划与建设呈现出几何增长态势。然而，项目建设资金短缺、营运收支平衡困难使得我国城市发展URRT面临困局。国内学者普遍认识到，构建以土地增值收益为核心的盈利模式，吸引私人部门参与URRT投资建设，是解决上述难题的有效途径。研究URRT对住房价格的影响，能为估计URRT引起的土地增值收益大小，构建项目外部效益回流机制，支撑URRT良性发展提供关键的定量研究依据。论文回顾了URRT对物业价格影响的有关理论，在分析武汉市城市空间格局、轨道交通线网规划与住房市场运行状况的基础上，选取特征价格法（HedonicPriceModel，HPM）为分析框架，研究了武汉市轨道交通2号线对沿线存量住房市场的影响情况。论文从区位因素、住宅的自身因素以及邻里因素等方面归纳了住宅价格的影响因素，并结合实证研究城市的地理空间特性，初步选取了模型研究的特征变量集合，给出了各变量的测度方法与对被解释变量的预期影响。在此基础上，基于武昌地区存量住宅样本的横截面数据，分别统计了到轨道交通站点不同半径范围与距离圈层内住房样本的单价与总价，得到样本数据的均值与标准误，初步分析了轨道交通对住房价格的影响半径。根据模型解释变量与被解释变量的相关系数矩阵，分析了到不同等级商业中心的距离与住房价格的相关程度，确定了模型的区位特征变量。计量分析部分，首先验证了轨道交通对城市中心影响不显著的结论，分析轨道交通对该区域住房价格的影响；此后，参考武汉市城市空间特性，将线路途经区域划分为城市中心区与外围地区，通过分别建立特征价格模型，计算出中心区与外围地区住房价格对轨道交通的价格距离弹性，分析了轨道交通线路在城市不同区域的影响差异。为进一步确定轨道交通站点的影响范围，构建了站点区的特征价格模型，将住宅样本到轨道交通站点的距离处理为代表不同距离半径与距离圈层的虚拟变量，分析了站点不同范围的影响差异。并以光谷广场站为例，说明了站点影响半径的分析方法以及对住宅总价与单价的影响大小。
【作者】谢瑞娟；
【导师】贾洪飞；
【作者基本信息】吉林大学，交通运输规划与管理，2014，硕士
【副题名】以武汉地铁为例
【关键词】城市轨道交通；住宅价格；特征价格模型；武汉地铁；

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